Skip to content

Как дешево получить землю — земельные торги – статья

Как дешево получить землю - земельные торги – статья

Как дешево получить землю — земельные торги

В предыдущем материале по земельному вопросу было рассказано, о правовой схеме, которая позволяет недорого получить в собственность муниципальные земельные участки, пользуясь положениями Земельного Кодекса о выделении земельного участка с предварительным согласованием места размещения. В этот раз пойдет речь об еще одном пути получения дешевой государственной земли в собственность.

В предыдущем материале по земельному вопросу было рассказано, о правовой схеме, которая позволяет недорого получить в собственность муниципальные земельные участки, пользуясь положениями Земельного Кодекса о выделении земельного участка с предварительным согласованием места размещения. В этот раз пойдет речь об еще одном пути получения дешевой государственной земли в собственность. В первую очередь это путь подходит для тех, кто желает построить собственный отдельный дом и сад. Основное отличие схемы в том, что обойтись без аукциона (торгов) невозможно таково требование Земельного Кодекса: участки под жилищное строительство выделяются только на торгах. Но чиновники неплохо знают, как превратить торги в пустую формальность.

Путь к дому начинается у порогов местной администрации именно с местными властями придется договариваться и искать свободный клочок земли для дальнейшего оформления. При этом необходимо учитывать, что в большинстве муниципалитетов страны приняты решения о максимальном размере участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (на таких участках тоже обычно строят жилые дома). Например, это может быть 30 соток по участкам для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и 40 соток по участкам для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Таким образом, в отличие от случая выделения земельного участка с предварительным согласованием места размещения (не для целей жилищного строительства), когда участок может быть и в несколько гектар, в случае получения участка под стройку частного дома придется быть умеренным в аппетитах. Впрочем, большинству с избытком хватает участков в 15-20 соток.

После того, как желанная земля найдена и согласована, происходит ее официальное межевание и постановка на кадастровый учет. Далее начинается подготовка земельных торгов. Они в свою очередь могут быть двух типов. В первом случае участок продается, а во втором сдается в аренду. Единой практики по назначению начальной цены аренды или продажи в стране нет. Многое зависит от традиций и правовой практики, сложившихся в конкретном муниципалитете и регионе. Начальная цена на торгах по продаже участков для ИЖС или ЛПХ, как правило, близка к кадастровой. На торгах по аренде участков каждый год аренды в среднем случае оценивается в 2-4% от кадастровой стоимости участка. С учетом того, что после постройки дома на арендованном участке арендатор имеет безусловное право выкупа земли у муниципалитета за 3% от кадастровой цены, организация торгов по аренде, несомненно, выгодней. Например, если арендовать земельный участок на 5 лет и за эти 5 лет не спеша построить и зарегистрировать жилой дом и затем выкупить землю, сам участок обойдется в среднем случае в 13-23% от кадастровой стоимости. Особенно выгодна последняя схема была до кадастровой переоценки когда кадастровая стоимость была еще в несколько раз ниже рыночной. Но и сейчас, кода кадастровая цена земельных участков уже часто превышает рыночную, схема остается привлекательной. Однако последнее слово, о том сдавать участок на торгах в аренду или продавать сразу, остается за муниципалитетом. При этом типичная практика состоит в том, что в торгах, организованных местными властями, обычно участвует только сам инициатор торгов будущий владелец участка. Конкуренция между заявителями бывает редко, и это несмотря на то, что в России функционирует федеральный портал torgi.gov.ru, где в обязательном порядке публикуется документация по всем торгам по продаже земельных участков под жилищное строительство, в том числе индивидуальное.

Выкупить землю, предоставленную для ведения личного подсобного хозяйства за 3% от кадастровой цены, гораздо проще и быстрее, чем землю, предоставленную для индивидуального жилищного строительства. Дело в том, что на участке для ведения личного подсобного хозяйства достаточно построить любое хозяйственное сооружение например, сарайчик и зарегистрировать его. На участке для индивидуального жилищного строительства придется возвести строение, которое должно обладать всеми признаками индивидуального жилого дома и быть зарегистрировано в таком качестве.

Хотя все вышесказанное неплохо известно активным участникам земельного рынка, есть нюансы, которые известны немногим. Дело в том, что возможен льготный выкуп арендованных участков, даже при отсутствии на них возведенных и принятых в эксплуатацию зданий. Во-первых, такой выкуп возможен в силу положений Гражданского кодекса (статьи 624 и 250). Во-вторых, предполагается он и в соответствии со статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, которая провозглашает преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка. Причем цена выкупа обремененного арендой участка определяется местными традициями. Важный нюанс при этом состоит в том, что решение о том, разрешить или нет выкуп, будет принимать муниципалитет пока не возведено строение, он имеет полное право отказать в продаже участка арендатору. Имеет, но далеко не всегда отказывает, и в результате участки для ведения личного подсобного хозяйства, сданные в аренду, приватизируются за 10-15% от кадастровой стоимости почти сразу после подписания договоров аренды.

Так или иначе, но благодаря возможности приватизации муниципальных земель для постройки частного дома десятки тысяч семей во всей стране уже стали счастливыми обладателями недорогой земли из первых рук, то есть от местных властей, а десятки тысяч посредников, наладивших связи с местным чиновничеством, заработали солидный капитал.

Как дешево получить землю - земельные торги – статья
Published inПроекты гаражей

Comments are closed.

Designed by Ron