Skip to content

Оформление прав собственности, аренды, залога на здания

Оформление прав собственности, аренды, залога на здания

Оформление прав собственности, аренды, залога на здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства

Оформление прав собственности, аренды, залога считается действительным при выполнении следующих условий: законности самой сделки, правоспособности физических и юридических лиц, ее совершающих, и соблюдении формы самой сделки. В случае нарушения хотя бы одного из этих условий сделка будет считается недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей правовых последствий. Именно поэтому так актуально квалифицированное юридическое сопровождение процедуры оформления прав, тем более что сделки с недвижимостью должны совершаться только в письменной форме, путем заключения договора.

При сделках с изменением права собственности заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, который подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом продавец обязан:

  • передать объект недвижимости свободным от любых обременений, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами, 
  • в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не будет доказано, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия,
  • передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Свою особенность имеют договоры, связанные с изменением права собственности объекта незавершенного строительства. Новый владелец будет обязан в установленный приобретаемым им договором срок завершить строительство указанного объекта. При неисполнении этого условия без уважительных причин суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого объекта с публичных торгов. Вырученные от продажи средства будут выплачены собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется при наличии документов, подтверждающих законность его возведения и права на земельный участок под ним. Истечение срока аренды земельного участка не является препятствием для регистрации права на объект незавершенного строительства – такое принципиально важное решение недавно вынес Высший Арбитражный Суд.

Отдельная проблема – оформление прав на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства. Этот вопрос актуален, если земельный участок не находится в собственности застройщика. В частности, в Москве и Московской области большая часть строительных проектов реализуется именно на арендованной земле.

Сделки с арендой, сервитутом, ипотекой не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. При аренде арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежит собственникам и лицам, имеющим соответствующие законные полномочия. В свою очередь, передача объекта недвижимости в собственность другому лицу (т.е. собственник его продаст, обменяет или подарит) не влияет на заключенный ранее арендный договор – новый собственник не вправе его расторгнуть в одностороннем порядке (если, конечно, этого не желает арендатор). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит заключенному с ним договору. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора – от принятия недвижимости.

Договор залога (ипотеки) недвижимого имущества – сделка, в соответствии с которой одна сторона (залогодатель) наделяет другую сторону (залогодержателя) преимущественным правом перед третьими лицами при определенных условиях на удовлетворение денежных требований к себе из стоимости недвижимого имущества, переданного этой стороной в залог с целью получения денежных средств или иных материальных ценностей.

Мы предлагаем:  полный комплекс юридических услуг на этапе оформления прав собственности, аренды, залога на здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства:

  • анализ и оценка правоустанавливающих документов,
  • подготовка соответствующих договоров,
  • их согласование и регистрация.

Правовая база:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
  • Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 №159-ФЗ.
  • Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Требуемая документация:

Договор купли-продажи недвижимости:

  • свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы на объект недвижимости,
  • документы БТИ, описывающие объект сделки,
  • соответствующие выписки из домовой книги,
  • в случае продажи загородного дома, гаража, здания – документы, подтверждающие права на земельный участок (договор аренды, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права),
  • если объект недвижимости относится к совместно нажитому имуществу супругов – согласие супруга на продажу/покупку,
  • если одной из сторон сделки купли-продажи является юридическое лицо – учредительные и подтверждающие деятельность документы юридического лица.

Договор аренды:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (например, свидетельство о праве собственности),
  • документы БТИ (кадастровый паспорт на арендуемое имущество),
  • Если объект недвижимости относится к совместно нажитому имуществу супругов – согласие супруга,
  • если одной из сторон сделки является юридическое лицо — учредительные и подтверждающие деятельность документы юридического лица.

Договор залога (ипотеки) недвижимого имущества:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (например, свидетельство о праве собственности),
  • справка БТИ, экспликация, копия поэтажного плана
  • документы, подтверждающие права на земельный участок (договор аренды, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права),
  • кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека,
  • если объект недвижимости относится к совместно нажитому имуществу супругов – согласие супруга,
  • если одной из сторон сделки является юридическое лицо — учредительные и подтверждающие деятельность документы юридического лица.
Оформление прав собственности, аренды, залога на здания
Published inПроекты гаражей

Comments are closed.

Designed by Ron